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现房新政从中长期维度将产生托底房价、改善住房质量、保护住房者权益、降低地产行业尾部风险和顺周期性等积极宏观影响。但短期来看或亦将通过房地产开发投资、地方财政收支等渠道阶段性分流国内经济增长的动力。本文基于微观视角的房企现金流模型，定量测算现房新政对2027年房地产开发投资与土地财政收入的影响程度，并倒推2027年财政政策或须在多大程度上加码以应对阶段性财政收支缺口的扩大。 ▍中长期维度下，现房新政将产生托底房价、改善住房质量、保护住房者权益、降低地产行业尾部风险和顺周期性等积极宏观影响。
供给角度看，住房制度转变将打破房企传统的高周转模式，继而带来“房企回款周期延长→资本周转率下降→现房项目的资金占用上升、用于新增项目的资金减少→房企拿地和新开工规模下降→未来新增住房供给下降”的传导链条。需求角度看，住房制度转变将大幅降低房企的交付风险，降低居民购房的风险溢价（即对未来延期交付、品质缩水甚至烂尾的担忧），并促使房企提升新房质量，继而提升居民购房需求，助力核心城市房价企稳回升。 ▍短期维度下，现房新政或亦将阶段性分流国内经济增长动力，主要通过房地产开发投资、地方财政收支两大核心传导渠道产生影响。 一方面，房企拿地规模将率先下降，继而逐渐传导至土地购置费用的下降。但已经开工的楼盘仍将继续施工，甚至为了尽快达到“封顶预售”或“竣工后可获按揭资金”的阶段而加快工程进度，对房地产新开工和建安投资下降的影响或相对滞后。
另一方面，房企减少拿地也会导致土地出让收入快速下滑，使地方政府性基金财力进一步承压，继而进一步推动政府投资下行和地方需求下降。近年来，受土地财政持续收缩以及地方债务化解约束影响，部分地方财政收支矛盾本已较为显著，为应对现房新政会带来的短期影响，2027年财政政策或须进一步加码。 ▍中性情景下，预计2027年房地产开发投资录得-20%左右的增长。
现房销售天然降低开发企业周转速度，拉长资金占用周期，降低房企拿地能力。经测算，假设房价不变的情况下（实际可能会提升），传统预售/封顶预售/现房销售的IRR分别为15.8%/4.8%/3.6%，房企现金流回正的时间节点分别为第15/30/41个月。由于土地款支付节奏等因素，土地成交规模下降对于房地产开发投资（主要影响建安投资和土地购置费）的影响将有所滞后。中性情景下预计2027年房地产开发投资或实现-20%左右的增长。 ▍中性情景下，预计2027年我国土地财政相关收入同比下降30%，第一、二本账缺口较2026年扩大约4000亿元。
我国土地财政相关收入以土地出让收入为核心，但收入结构正逐步由单一依赖土地出让向多环节、多税种综合贡献转变，2025年土地出让收入占比已经降至约50%。基于前述模型对土地出让收入的多情景测算以及对其他类型土地财政收入的假设，乐观、中性、悲观三种情景下2027年土地财政相关收入同比增速或分别下降22%、30%和38%。叠加对于2027年财政收入与支出增速的假设，中性情景下预计2027年我国第一、二本账总缺口约为12.29万亿元，较2026年扩大约4000亿元。在此背景下，预计2027年财政政策或须进一步加码以应对阶段性财政收支缺口的扩大。 政策执行节奏不及预期，经济运行超预期变化，政策效果不及预期，地缘政治摩擦超预期风险。 注：本文节选自中信证券研究部已于2026年9月27日发布的《一周宏观专题述评（第二百一十二期）—现房新政对2027年的地产投资与土地财政影响几何？》报告，分析师：杨帆 陈兆儒 玛西高娃 李想
现房新政从中长期维度将产生托底房价、改善住房质量、保护住房者权益、降低地产行业尾部风险和顺周期性等积极宏观影响。但短期来看或亦将通过房地产开发投资、地方财政收支等渠道阶段性分流国内经济增长的动力。本文基于微观视角的房企现金流模型，定量测算现房新政对2027年房地产开发投资与土地财政收入的影响程度，并倒推2027年财政政策或须在多大程度上加码以应对阶段性财政收支缺口的扩大。…